بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای سرمایه گذاری، اکثرا خریداران و فروشندگان را از انتخاب خود ناامید میکند زیرا ورود و فعالیت به این بازار نیازمند تجربه و مهارت و فراگیری برخی نکات می باشد. در این مقاله قصد داریم به بررسی بازار مسکن و سرمایه گذاری در آن بپردازیم.
سرمایه‌گذاری مطمئن در مسکن
مسکن یکی از اصلی‌ترین نیازهای هر فرد در طول زندگی است. از این رو دولت‌ها نیز برای رفاه شهروندان، خود را مکلف به فراهم آوردن مسکن می‌دانند و در سیاست‌های خود عموما تامین مسکن را در الویت قرار میدهند.
معمولا به دلیل بالا بودن قیمت خانه و در راستای تأمین این نیاز، دولت وام‌ها و تسهیلاتی به افراد میدهد. این وام ها روند خرید خانه آنها را تسهیل میبخشد.
از جمله وام‌ها و تسهیلات مسکن در ایران می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- وام مسکن با خرید اوراق بهادار
- وام جعاله مسکن
- وام مسکن برای بافت فرسوده
مزیت سرمایه گذاری در مسکن نسبت به سایر بازارها چیست؟
الف) عدم نیاز به دانش تخصصی: یکی از مهمترین مزیت های سرمایه گذاری بازار مسکن نسبت به بقیه بازارها، عدم نیاز به دانش تخصصی است.
برای مثال: فرد برای سرمایه گذاری مستقیم در بازار بورس باید نسبت به فرایند ورود و چگونگی کار اطلاعات زیادی کسب کند. اما برای سرمایه گذاری در بازار مسکن دانش و تخصص خاصی لازم نیست. البته که آگاهی از علوم اقتصادی، در سرمایه گذاری هرچه بهتر در این بازار به افراد کمک میکند.
ب) کمتر بودن ریسک: ریسک سرمایه گذاری در بازار مسکن نسبت به بازار های موازی کمتر است. اما یکی از معضل های مهم این بازار کمبود تقاضا در برخی شرایط یا اصطلاحا، نقدشوندگی کم این بازار است.
برای مثال: روابط سیاسی، عملکرد اقتصاد ملی و تورم در میزان افزایش یا کاهش نوسانات بازار ارز تاثیر گذار است. تا حدی میتوان گفت این موارد محرک بازار ارز هستند. همچنین برخی از این موارد بر بازار طلا، سکه و بورس نیز تاثیر گذار است.
از جمله مواردی که بر جابجایی قیمت ها در بازار مسکن تاثیر گذار است میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- سیاست های دولت در اجرای قوانینی همچون بافت فرسوده
- فراهم کردن مسکن اجتماعی
- وضع مالیات بر خانه های خالی
- قدرت اقتصادی افراد جامعه
نکات سرمایه‌گذاری بهتر در مسکن
در این قسمت به برخی نکات که در ارتباط با سرمایه گذاری در زمان مناسب در بازار مسکن است، اشاره می کنیم:
توجه به نوسانات بازار:
مسکن به عنوان یک دارایی ثابت همواره خود را با انتظارات تورمی تطبیق میدهد. بر این اساس، نوسانات ماهیانه برای متقاضیان واقعی اهمیت چندانی ندارد.
همانطور که میدانیم پیدا کردن فرصت مناسب خرید ملک مناسب کاری پیچیده و زمان بر است. حال اگر بعد از طی این مرحله به دلیل افزایش قیمت ناشی از نوسانات کوتاه، دارایی خود را که با سختی در فرصت مناسب بدست آورده اید، بفروشید؛ از لحاظ هزینه فرصت اقتصادی، فعالیتی سودمند انجام نداده اید. البته باید به این نکته توجه داشت که نوسانات بازار مسکن در تهران و شهرهای بزرگ شدیدتر از شهرهای دیگر است. از این رو قانون خرید و فروش در نوسانات میتواند برای سرمایه گذاران در تهران و کلان شهرها مستثنا باشد.
توجه به زمان های تقاضا محور:
از دیگر نکات مهم سرمایه گذاری در بازار مسکن، آشنایی با برخی زمان های تقاضا محور در این بازار است. یعنی زمان هایی که عموما تقاضا بیشتر از عرضه است و این امر منجر به ایجاد تحرکات قیمتی میشود. با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، طرف تقاضا به تدریج به تقلید از گذشته خود را آماده خرید میکند.
بهترین زمان برای سرمایه گذاری در بازار مسکن
اواخر دوران رکود و اوایل دوران رونق:
اواخر دوران رکود و اوایل دوران رونق، بهترین زمان برای سرمایه گذاری در بازار مسکن است؛ زیرا قیمت ها در این دوران ثابت هستند. در دوران رکود، بازار در دست مشتریان واقعی نیازمند فروش است. در این دوران انعطاف پذیری بیشتری در بازار و در مقابل خریدار حس میشود.
در این دوران می توانید چندین ملک را ببینید و هر کدام از فروشنده ها متناسب با شرایط خودشان پیشنهاد تسویه به شما می دهند یا با شرایط شما کنار می آیند و با توجه به اینکه قیمت ها ثابت است؛ با فرصت و زمان کافی می‌توانید تحقیقات و بررسی های لازم را انجام دهید.
در این دوران وجود فروشندگان نیازمند فروش سریع و بهره بردن از شرایط آنها می تواند برای ما مفید باشد. پس اگر قصد ورود و سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارید، بهترین زمان برای آن، اواخر دوره رکود است.
اواخر سال:
دی و بهمن ماه بهترین بازه برای سرمایه گذاری در بازار مسکن است و معاملات زیادی در این ۲ ماه صورت میگیرد که منجر به افزایش قیمت آن میشود.
نکته طلایی
در بازار مسکن گاهی برخلاف جهت حرکت کردن از اهمیت زیادی برخوردار است. افراد متخصص گاهی برخلاف جریان حرکت می کنند یعنی زمانی که همه می ترسند وارد شوند، آنها وارد شده و از این طریق بازدهی بیشتری کسب میکنند.
جمع بندی:
برای سرمایه گذاری در بازار مسکن، مهم ترین پارامتر قیمت است.
به طور مثال: اگر میخواهید به قصد خرید، وارد شوید ممکن است عواملی مانند موقعیت مکانی، دسترسی به مکان هایی خاص و … برایتان در اولویت باشد ولی اگر میخواهید به قصد سرمایه گذاری، وارد شوید باید به قیمت توجه بیشتری داشته باشید.